LMNP : la fin de l'âge d'or ?
L'amendement adopté en septembre 2025 sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession remet en cause l'attractivité du régime LMNP. Notre analyse de l'impact réel.
Ce qui change vraiment
Jusqu'en 2024, le LMNP au régime réel permettait de neutraliser fiscalement les revenus locatifs grâce à l'amortissement, sans que ce même amortissement vienne minorer le prix de revient à la revente. Cette asymétrie fiscale était son atout principal. Depuis le 1er janvier 2026, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value de cession.
Quel impact chiffré ?
Sur un bien acheté 200 000 € en 2018, revendu 280 000 € en 2030 après 60 000 € d'amortissements pratiqués, la plus-value imposable passe de 80 000 € (ancien régime) à 140 000 €. À taux marginal 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, le surcoût fiscal dépasse 25 000 € selon les abattements pour durée de détention.
Le LMNP reste-t-il intéressant ?
Oui, mais sous conditions. L'avantage fiscal à l'exploitation demeure (amortissement déductible des revenus). Le LMNP reste structurellement plus avantageux que le foncier classique pour les biens meublés. Mais l'arbitrage avec d'autres montages (SCI à l'IS, foncier nu en location longue) doit être refait au cas par cas.
Pour les biens existants
Les propriétaires actuels font face à un dilemme : vendre avant la mise en application définitive (clauses transitoires en cours d'examen au Conseil constitutionnel), ou maintenir l'exploitation dans un cadre devenu moins avantageux. La sortie via société (apport en SCI à l'IS) reste une voie d'optimisation à étudier.
Notre recommandation
Pour les nouveaux projets, l'arbitrage LMNP vs. SCI à l'IS doit être systématique. Pour les patrimoines en place, ne pas se précipiter : la jurisprudence et les corrections législatives en cours devraient préciser le périmètre exact dans les 18 mois. Consulter impérativement un fiscaliste avant toute décision irréversible.
